Die Denkmal-AfA ist für Gutverdiener eines der effektivsten Steuersparmodelle: Sie ermöglicht es, 100 % der staatlich anerkannten Sanierungskosten über 12 Jahre abzuschreiben (8 Jahre lang je 9 %, 4 Jahre lang je 7 %).

Drei goldene Regeln entscheiden über den Erfolg:

• Das strikte Vorab-Prinzip: Die denkmalrechtliche Abstimmung und der Kauf müssen zwingend vor Beginn der Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein. Nachträgliche Anträge lehnt das Finanzamt ab.

• Strategisches Einkommens-Timing: Die Abschreibung startet erst im Jahr der Fertigstellung. Planen Sie diesen Zeitpunkt präzise, um den maximalen Steuereffekt mit Spitzenjahren Ihres Einkommens (z. B. durch Abfindungen oder Praxisverkäufe) zu synchronisieren.

• Rendite schlägt Steuer: Eine hohe AfA rettet keine schlechte Immobilie. Lage, Mietwert, Bauqualität und ein solides Finanzierungsgerüst sind die wahre Basis des Investments.

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Steuerprogression bedeutet vereinfacht: Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen, desto höher der Steuersatz, der auf den „nächsten Euro“ wirkt. Gerade bei Gutverdienern können Gehaltssprünge, Bonuszahlungen oder Einmalzahlungen (z. B. Abfindung) dazu führen, dass der persönliche Grenzsteuersatz besonders stark ins Gewicht fällt. Für Gutverdiener ist die Denkmal-AfA nach § 7i EStG hier ein hocheffektives Werkzeug, um die Steuerlast über zwölf Jahre hinweg verlässlich zu senken. Dabei werden die Sanierungskosten acht Jahre lang mit je 9 Prozent und vier Jahre lang mit je 7 Prozent abgeschrieben.

Für das Timing wichtig: Nicht der Zahlungsfluss während der Bauphase startet diesen Zyklus, sondern einzig das offizielle Jahr der Fertigstellung. Da ein Investment aber nur trägt, wenn auch die wirtschaftliche Substanz stimmt, müssen Lage, Vermietbarkeit und Finanzierung von Anfang an Hand in Hand gehen. Die Kulturdenkmal Invest GmbH berechnet Ihr Projekt mathematisch exakt und begleitet Sie von der Erstberatung bis zur Vermietung. Rufen Sie uns gern an oder schreiben Sie uns.

Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG ist eine erhöhte Abschreibung für Sanierungs- und Modernisierungskosten an einem anerkannten Baudenkmal. Vereinfacht heißt das: Nicht der gesamte Kaufpreis zählt, sondern vor allem die begünstigten Aufwendungen, die für die denkmalgerechte Instandsetzung anfallen und von der zuständigen Behörde bescheinigt werden. Wichtig für die Praxis: Diese Regelung gilt strikt für die Vermietung. Nutzen Sie das Objekt selbst, greift stattdessen § 10f EStG mit eigenen Sätzen. In beiden Fällen gilt: Nicht der Gesamtkaufpreis ist steuerlich begünstigt, sondern ausschließlich der Sanierungsanteil. Der Wert für Grund und Boden sowie die reine Altbausubstanz sind von dieser Sonder-AfA ausgeschlossen.

Für eine schnelle Vorprüfung hilft diese Logik: (1) Das Objekt muss denkmalrechtlich relevant sein (Eintrag/Schutzstatus). (2) Die geplanten Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. (3) Am Ende steht eine Bescheinigung, die die begünstigten Kosten bestätigt – ohne sie ist §7i in der Praxis meist nicht nutzbar. (4) Wichtig ist die saubere Abgrenzung: Grund und Boden sowie reine Kaufpreisanteile sind typischerweise nicht §7i-begünstigt; auch nicht jede Komfortmodernisierung zählt automatisch. (5) Steuerlich wirkt die Denkmal-AfA immer nur im Rahmen Ihrer individuellen Situation 2026 (Einkünfte, Finanzierung, Vermietung) – daher gehört die Abstimmung mit Steuerberatung und Projektpartnern früh an den Tisch.

Für eine realistische Steuer- und Cashflow-Planung ist bei der Denkmal-AfA nach § 7i EStG die präzise Aufteilung der Kosten entscheidend. Der steuerliche Turbo zündet ausschließlich beim bescheinigungsfähigen Sanierungsanteil, der zu 100 Prozent über 12 Jahre abgeschrieben werden kann. Hierzu zählen alle Arbeiten zur denkmalgerechten Instandsetzung sowie moderne Kernsanierungen wie zeitgemäße Heizungs-, Elektro- und Sanitäranlagen, Dacharbeiten und der Erhalt historischer Details. In der Praxis sind häufig begünstigt: Arbeiten an Dach und Fassade, Fenster (denkmalgerecht), Tragwerk, Treppenhaus, Leitungen (Elektro/Heizung/Sanitär), brandschutz- oder schallschutzbezogene Maßnahmen, sowie denkmaltypische Bauteile wie Stuck, Naturstein, Holzdetails.

Streng getrennt davon werden die übrigen Kostenblöcke behandelt: Der Grund- und Bodenanteil ist steuerlich überhaupt nicht abschreibbar. Die bestehende Altbausubstanz hingegen ist keineswegs steuerlich verloren, sondern wird parallel über die reguläre lineare Gebäude-AfA abgeschrieben. Komplett außen vor bleiben meist nur Außenanlagen ohne historischen Bezug sowie bewegliches Inventar. Eine exakte Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Kauf ist daher das Fundament jeder soliden Kalkulation.

Ob eine Denkmalimmobilie die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG ermöglicht, entscheidet sich nicht auf dem Papier, sondern über die strikte Einhaltung der gesetzlichen Abläufe. Ausgangspunkt ist der offizielle Denkmalstatus durch die Eintragung in die Denkmalliste. Wichtig für Kapitalanleger: Nicht jeder charmante Altbau ist automatisch ein geschütztes Baudenkmal. Der kritischste Faktor in der Praxis ist jedoch das Timing beim Maßnahmenbeginn. Alle Sanierungsmaßnahmen müssen ausnahmslos vor Sanierungsstart mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt und genehmigt sein. Wer ohne schriftliche Zusicherung loslegt, verliert den Steueranspruch unwiderruflich.

Am Ende des Prozesses steht die behördliche Bescheinigung. Sie gilt als bindender Grundlagenbescheid, an den das Finanzamt bei der Steuerfestsetzung zwingend gebunden ist. Zudem entscheidet die Nutzungsart über das richtige Fundament: Die hier beschriebene § 7i-AfA gilt ausschließlich bei Vermietung, während Selbstnutzer auf den § 10f EStG ausweichen müssen. Eine lückenlose Kostenabgrenzung und Dokumentation ist daher vom ersten Tag an Pflicht. Wenn Sie die Voraussetzungen für Ihre Denkmal-AfA 2026 sauber prüfen möchten, schreiben oder rufen Sie uns gern an – Wir unterstützen Sie dabei strukturiert und nachvollziehbar.